Что нужно знать, заключая договор с застройщиком?

Как правило, при заключении договора застройщик диктует условия договора. Он обладает более сильными переговорными возможностями и нередко пользуется этим. Покупателю остаётся либо согласиться с условиями договора, либо совсем отказаться от приобретения квартиры. Других вариантов обычно не предполагается.

Тем не менее, из любой ситуации всегда есть выход. Иногда их несколько. То, что написано в договоре, часто не соответствует закону. Это означает, что даже, если он подписан обеими сторонами, в дальнейшем его условия можно оспорить. Равно как и действия самого застройщика.

19 июля 2017 года Верховный Суд выпустил обзор судебной практики, посвящённой долевому участию в строительстве. Документ получился интересным и очень полезным для дольщиков. В нём содержится много инструментов и подсказок о том, как дольщику защитить свои права в споре с застройщиком.

В этой статье мы поговорим о договорах с застройщиком, как их заключать и расторгать. В следующей – о том, как с застройщика взыскать неустойку, штраф и моральный вред.

Всё это на примере реальных дел.

Главное не название договора, а его суть

Дело №1

Дольщик обратился в суд с иском о взыскании с застройщика неустойки за то, что тот передал квартиру с нарушением срока. Сначала суды взыскивать неустойку отказались. Они написали, что дольщик получил квартиру по договору уступки, а первоначальный приобретатель вообще заключал с застройщиком предварительный договор.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве не заключался, а значит истец не может требовать неустойку по Закону об участии в долевом строительстве (Закон №214-ФЗ).

Верховный суд разобрался и отменил судебные акты нижестоящих судов. Он сказал, что неважно, как договор называется. Нужно смотреть на смысл договора. Если застройщик привлекает деньги для строительства дома в обмен на предоставление квартир в будущем, значит должен действовать Закон №214-ФЗ.

Дольщик прав, а застройщик должен заплатить неустойку за нарушение срока.

Дело №2

В другом деле строительная компания доказывала, что у неё вообще нет разрешения на строительство, а земельный участок строительной компании никто не выделял. Следовательно, она не может считаться застройщиком.

Кроме того, истец заключил предварительный договор, а по такому договору ответчик обязан лишь заключить в будущем основной договор. И больше ничего не должен. Следовательно, Закон №214-ФЗ применяться не должен, а строительная компания не должна платить неустойку.

Однако, суды расставили всё по местам. Они сделали вывод, что нарушения, допущенные при строительстве, не освобождают строительную компанию от обязательств её как застройщика, а само по себе название договора ни о чём не говорит.

Важно, что застройщик привлекал средства дольщиков, значит закон должен применяться, а застройщик – платить неустойку.

Дело №3

Ещё в одном деле истец приобрёл квартиру по договору уступки у юридического лица, которое до этого купило квартиру у застройщика. На это обстоятельство застройщик в суде и упирал. Он говорил, что первоначальный договор заключён между юридическими лицами, а значит Закон №214-ФЗ не действует.

В суде застройщику объяснили, что неважно каким был первоначальный договор. Главное – суть договора уступки и то, что сейчас дольщиком является физическое лицо. По этой причине застройщик за нарушение срока строительства должен заплатить истцу неустойку, штраф и ещё возместить моральный вред. Это уже по Закону о защите прав потребителей.

Застройщик должен предоставить полную информацию о квартире

Дольщица обратилась в суд с иском к застройщику и просила заменить квартиру на такую же, но без недостатков. Дело в том, что в ходе строительства дома рядом с её окном смонтировали газорегуляторный пункт шкафного типа. Об этом её не предупреждали, и теперь вид из окна не такой, на который она рассчитывала при заключении договора. Кроме того, газорегуляторный пункт создаёт реальную опасность для жизни и здоровья.

Сначала суды в иске отказали. Истице сказали, что дом соответствует всем техническим нормам и регламентам. А по Закону №214-ФЗ застройщик не обязан информировать дольщиков о расположении инженерных систем и коммуникаций.

Верховный Суд не согласился с такой позицией. Он указал, что застройщик обязан информировать о проекте строительства и внесении в проект любых изменений. Что касается предоставления информации, то застройщик не только обязан ознакомить дольщика с характеристиками объекта, но и предоставить любые сведения, которые могут повлиять на выбор той или иной квартиры в доме.

В итоге квартиру дольщице не заменили, т.к. это не предусмотрено Законом №214-ФЗ. Однако, Верховный Суд указал, что она имеет право на взыскании штрафа и судебных расходов, а также на компенсацию морального вреда.

Жилищно-строительный кооператив обязан принять дольщика

После банкротства компании-застройщика участники долевого строительства создали жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и передали ему незавершённый объект и земельный участок под ним для того, чтобы достроить дом и получить квартиры.

Истица, как и остальные участники строительства, в своё время оплатила застройщику полную сумму. Но в ЖСК её не приняли и лишили таким образом возможности получить квартиру в будущем. Это потому, что пайщики на общем собрании постановили принимать в члены ЖСК только тех, кто успел подать заявление до определённой даты. Остальных решили не принимать.

Верховный Суд встал на сторону истицы. Во-первых, её никто не уведомлял о дате собрания. Во-вторых, чего бы пайщики не решили, истица имеет право вступить в ЖСК и получить квартиру по окончании строительства. Ведь она оплатила всю сумму, которая теперь является паевым взносом.

Уведомление о переносе сроков ничего не значит

Истица обратилась в суд с иском о взыскании убытков, неустойки, морального вреда и штрафа за то, что застройщик нарушил срок передачи квартиры.

Суды первой и апелляционной инстанции в иске отказали. Сослались на то, что, когда истица подписывала договор уступки, её предупредили о переносе сроков строительства. Поэтому никаких претензий к застройщику по части сроков быть не должно.

Верховный Суд решил всё по-другому. Он указал на Закон №214-ФЗ, по которому застройщик, если он не успевает к сроку, должен не позднее, чем за два месяца до истечения этого срока, направить дольщику уведомление и предложить изменить договор. А дольщик должен решить – соглашаться или нет. Заставить дольщика никто не может.

В данном случае дольщик ни на что не соглашался. Он лишь расписался в уведомлении, а одного уведомления недостаточно. Дольщик должен согласиться и подписать дополнительное соглашение.

Дольщик не должен доказывать уклонение застройщика от регистрации договора

Истец обратился в суд с иском к застройщику о государственной регистрации договора долевого участия.

Суды ему отказали со ссылкой на то, что он не доказал тот факт, что застройщик уклоняется от регистрации. Может быть, истцу это просто показалось.

Во всём разобрался Верховный Суд, который указал нижестоящим судам на ошибку. Истец не должен ничего доказывать. Наоборот, застройщик должен доказать, что он не отказывался от регистрации и что он предлагал дольщику зарегистрировать договор.

В этом деле застройщик от регистрации договора всё-таки уклонялся, поэтому Верховный Суд встал на сторону дольщика и постановил суду первой инстанции разобраться в этом вопросе внимательней.

Застройщик должен действовать добросовестно

Между дольщиком и застройщиком был заключен договор долевого участия в строительстве многоэтажного дома. Дольщик обязался внести полный платёж в течение трёх рабочих дней с момента государственной регистрации договора.

Однако, он произвёл оплату на два дня позже.  Через полгода застройщик уведомил об увеличении цены договора в связи с просрочкой дольщика. Ещё через полгода дольщик написал застройщику требование о возврате части цены в связи с уменьшением площади квартиры. После этого застройщик в одностороннем порядке отказался от договора. Но дольщик решил идти до конца.

Он обратился в суд и просил признать отказ застройщика от договора незаконным. Изучив дело, суды первых двух инстанций посчитали, что формально застройщик прав. Ведь по договору он мог произвести односторонний отказ, если дольщик нарушил срок оплаты. Так он и сделал.

Дело дошло до Верховного Суда, который посчитал, что застройщик вёл себя недобросовестно. Отказ от договор заявлен более, чем через год после того, как дольщик внёс несвоевременную оплату. Так делать нельзя, это злоупотребление правом.

В следующей статье мы расскажем, что нужно сделать, чтобы взыскать с застройщика неустойку, штраф и моральный вред.

Если вас обманывает застройщик, звоните. Мы обязательно поможем!

+7 (495) 565 32 87

Читайте также:

Напишите нам и наши специалисты обязательно с Вами свяжутся!

Контактные данные
не будут переданы третьим лицам

Спасибо за заявку! Мы обязательно с Вами свяжемся.
Спасибо за вопрос! Мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять